울릉도 땅값, 거래 절벽에도 수도권 뺨치는 가격? 숨겨진 이유와 부동산 전망

울릉도 부동산 시장의 현재 상황

울릉도 부동산 시장은 '거래 절벽'에도 불구하고 높은 가격대를 유지하고 있습니다. 울릉공항(예정) 인근 사동리의 땅 시세는 최고 3.3㎥당 5000만원에 육박하며, 울릉군청 등이 위치한 도동리의 상업지구 역시 3.3㎥당 3000만원~4000만원대에 달합니다. 이는 수도권 번화가와 견줄 만한 수준입니다. 하지만 거래는 극히 드문 상황입니다.

 

 

 

 

울릉도 땅값 급등의 배경: 공항 호재

울릉도 땅값 급등의 주요 원인은 '공항 호재'였습니다. 울릉공항 착공 이후 울릉군 표준지 공시지가는 2020년 14.49% 상승했으며, 2021년과 2022년에도 두 자릿수 상승률을 기록했습니다. 2025년에도 3.56% 상승하며 경북 시군 중 상승률 1위를 차지했습니다. 화산섬 특성상 가용 토지가 부족하고 수요가 몰리면서 가격이 급등했습니다.

 

 

 

 

악화되는 지역 경제 상황

부동산 가격 상승과는 반대로, 울릉도의 실물 경제는 어려움을 겪고 있습니다. 관광객 감소와 인구 유출이 심화되고 있습니다. 2022년 46만 명이었던 관광객 수는 2025년 38만 명으로 감소했고, 올해 1~7월에는 전년 대비 9.6% 감소한 20만 명을 기록했습니다. 울릉도 인구는 8860명으로 역대 최저치를 기록했습니다.

 

 

 

 

거래 절벽의 원인: 유동성 부족

최근 울릉도 부동산 시장의 거래 부진은 유동성 부족에서 기인합니다. 법인들의 대규모 토지 매입이 줄어들었고, 은행의 PF 대출 규제 강화로 자금 확보가 어려워졌습니다. 공시지가와 실거래가의 차이로 인해 담보대출도 쉽지 않은 상황입니다.

 

 

 

 

주택 시장의 어려움과 높은 가격

울릉도는 섬 지역 특성상 주택 시장도 '거래 절벽'을 겪고 있습니다. 자재 및 인력 운송 비용 증가로 신규 주택 공급이 어렵고, 주택보급률은 전국 최하위 수준입니다. 전용 60㎡ 빌라의 호가가 4억원에 달하는 등 높은 가격대도 형성되어 있습니다.

 

 

 

 

부동산 시장 전망

전문가들은 울릉공항 완공 전까지 부동산 시장의 정체가 불가피하다고 전망합니다. 공항이 실제로 완공되어 가시적인 성과를 보여야 추가적인 가격 상승이 기대될 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

울릉도 부동산 시장 분석: 호재와 현실 사이의 괴리

울릉도 부동산 시장은 공항 호재로 급등했지만, 거래 절벽과 지역 경제 침체라는 현실적인 어려움에 직면해 있습니다. 유동성 부족, 높은 가격, 주택 공급의 어려움 등이 복합적으로 작용하며 시장의 불확실성을 키우고 있습니다. 공항 완공이라는 호재가 현실화되기 전까지 시장의 정체는 불가피할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

울릉도 부동산 관련 자주 묻는 질문

Q.울릉도 땅값이 이렇게 비싼 이유는 무엇인가요?

A.공항 건설에 대한 기대감과 섬이라는 특성상 토지 공급의 한계, 그리고 수요 증가가 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

Q.울릉도 부동산 투자는 지금 시점에서 괜찮을까요?

A.전문가들은 공항 완공 전까지 시장의 정체를 예상하고 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다. 투자 전에 충분한 정보 수집과 분석이 중요합니다.

 

Q.울릉도 부동산 시장의 향후 전망은 어떠할까요?

A.공항 완공 후 관광객 증가, 인구 유입 등 긍정적인 요인이 발생할 수 있지만, 현재로서는 불확실성이 큰 상황입니다. 시장 상황을 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다.