빌라 집주인들 '역전세' 공포…130.5% 보증 한도에 '울상'

임대보증금 반환보증 요건 강화, 빌라 시장 강타

오는 7월부터 등록임대사업자에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용됩니다. 공시가격 대비 전세보증금 한도가 낮아지면서 빌라 집주인들은 전세보증금을 수천만원씩 낮춰야 하는 상황에 놓였습니다. 이는 역전세난 심화와 빌라의 월세화 가속화로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 서울 은평구에서 다세대주택을 임대 중인 A씨는 현재 1억2000만원인 전세보증금을 1500만원 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

공시가격 인정 비율 축소, 보증 가입 문턱 높아져

이번 규정 개정으로 공동주택의 공시가격 인정 비율이 주택 가격 구간별로 5~10%포인트 축소됩니다. 예를 들어 공시가격 9억원 미만 공동주택의 경우 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원은 140%에서 130%로 줄어듭니다. 또한, 임대보증금 부채비율(LTV) 기준도 기존 100%에서 90%로 강화됩니다. 이에 따라 공시가격 3억원 빌라의 경우, 기존 4억5000만원까지 가능했던 보증 가입 한도가 3억9150만원으로 줄어들어, 보증 가입이 더욱 어려워질 전망입니다.

 

 

 

 

빌라 공시가격 현실화율 낮아 역전세 우려 가중

아파트와 달리 빌라 등 다세대주택은 공시가격 자체가 낮게 형성되는 경우가 많고, 현실화율도 평균 69%에 불과해 실제 시장 가격과의 편차가 큽니다. 이로 인해 선순위 채권이 조금만 있어도 보증 가입 조건을 충족하기 어려워집니다. 임대인들은 보증금을 낮추거나, 초과분만큼을 HUG에 현금성 담보로 제공해야 하는 부담을 안게 되었습니다. 서울 은평구의 B씨는 전세보증금을 9970만원까지 낮추거나 현금성 담보를 제공해야 하는 상황에 놓였습니다.

 

 

 

 

전세시장 불안정 및 월세화 가속화 전망

전문가들은 이번 요건 강화가 전세 시장 불안을 야기할 수 있다고 지적합니다. 임대인이 강화된 요건을 맞추지 못해 새 임차인을 구하지 못하면 HUG의 대위변제액이 늘어나 재무 건전성이 악화될 수 있습니다. 또한, 임대인들이 반환보증 부담을 피하기 위해 전세 대신 반전세나 월세로 전환하면서 빌라 시장의 전세 매물이 감소할 것으로 예상됩니다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "빌라 시장의 전세 매물 감소로 이어질 것"이라고 전망했습니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 빌라 시장의 새로운 위기

임대보증금 반환보증 요건 강화로 빌라 집주인들의 부담이 커지고 있습니다. 공시가격 인정 비율 및 LTV 기준 하향으로 보증 가입이 어려워졌으며, 이는 역전세난 심화와 빌라의 월세화 가속화로 이어질 전망입니다. HUG는 시장 모니터링을 통해 제도 개선 방안을 검토할 예정입니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.임대보증금 반환보증 가입 요건이 강화되는 이유는 무엇인가요?

A.주택도시보증공사(HUG)의 재무 건전성 악화 방지 및 임대 시장의 안정화를 도모하기 위한 조치로 풀이됩니다.

 

Q.공시가격 인정 비율과 LTV 기준이 낮아지면 어떤 영향이 있나요?

A.임대인이 받을 수 있는 전세보증금의 최대 한도가 줄어들어, 보증 가입 요건을 맞추기 어려워집니다. 이로 인해 보증금 인하 또는 현금 담보 제공이 필요하게 됩니다.

 

Q.빌라 시장에서 월세 전환이 가속화될 것으로 예상되는 이유는 무엇인가요?

A.임대인들이 강화된 반환보증 요건을 충족하기 어렵거나 부담을 느끼면서, 전세 대신 반전세나 월세로 전환하려는 유인이 커지기 때문입니다.