빌라 집주인들 '역전세' 공포…130.5% 보증 한도에 '울상'

임대보증금 반환보증 요건 강화, 빌라 시장 '술렁'

오는 7월부터 등록임대사업자에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용되면서 빌라 등 비아파트 임대시장이 술렁이고 있습니다. 공시가격 대비 임대보증금 한도가 축소되어, 집주인들은 전세보증금을 낮추거나 추가 담보를 제공해야 하는 상황에 놓였습니다. 서울 은평구에서 다세대주택을 임대 중인 A씨는 공시가격 8000만원 상당 주택의 전세보증금 1억2000만원을 1500만원 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있게 되었습니다. 이는 임차인의 보증금을 공시가격의 130.5% 이내로 제한하는 규정 때문입니다.

 

 

 

 

공시가격 인정 비율 축소, 보증 가입 문턱 높여

국토교통부는 7월 1일부터 기존 등록임대사업자에게도 공시가격 인정 비율을 주택 가격 구간별로 5~10%포인트 축소하는 개정안을 적용합니다. 공시가격 9억원 미만 공동주택은 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원은 140%에서 130%로, 15억원 이상은 130%에서 125%로 줄어듭니다. 또한, 임대보증금 부채비율(LTV) 기준도 기존 100%에서 90%로 강화됩니다. 이에 따라 공시가격 3억원 빌라의 경우, 기존 4억5000만원까지 가능했던 보증 한도가 3억9150만원으로 줄어들어, 보증 가입이 더욱 어려워질 전망입니다.

 

 

 

 

빌라 공시가격 현실화율 낮아 역전세 우려 심화

다가구·연립·다세대주택은 아파트에 비해 공시가격이 낮게 산정되는 경향이 있어, 선순위 채권이 조금만 있어도 가입 조건을 충족하기 어렵습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 아파트와 오피스텔에는 KB부동산 시세 등을 우선 적용하지만, 다세대주택은 공시가격을 우선 적용합니다. 하지만 공시가격의 현실화율은 평균 69%에 불과하여 실제 시장 가격과 편차가 크고, 빌라는 공시가격 자체가 낮아 임대인들은 보증금을 낮추거나 현금성 담보를 제공해야 하는 부담을 안게 되었습니다.

 

 

 

 

전세시장 불안 가중…월세화 가속화 전망

전문가들은 이번 요건 강화가 전세시장 불안을 가중시킬 수 있다고 지적합니다. 임대인이 강화된 요건을 맞추지 못해 새 임차인을 구하지 못하면 HUG의 대위변제액이 늘어나 재무 건전성이 악화될 수 있습니다. 또한, 임대인들이 반환보증 부담을 피하기 위해 전세 대신 반전세나 월세로 전환할 경우, 빌라 시장의 전세 매물이 감소하여 임차 시장의 혼란이 커질 것으로 예상됩니다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "임대인들이 전세금을 내리는 대신 반전세로 전환해 부족분을 월세로 충당하려 할 수 있다"며 "결국 빌라 시장의 전세 매물 감소로 이어질 것"이라고 전망했습니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 빌라 집주인, 보증 한도 축소로 '역전세' 공포

7월부터 임대보증금 반환보증 가입 요건 강화로 빌라 집주인들이 전세보증금을 낮추거나 추가 담보를 제공해야 하는 상황에 놓였습니다. 공시가격 인정 비율 축소와 낮은 현실화율로 인해 역전세 우려가 커지고 있으며, 이는 전세 매물 감소와 월세화 가속화로 이어질 전망입니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.임대보증금 반환보증 가입 요건이 강화되는 이유는 무엇인가요?

A.주택도시보증공사(HUG)의 재정 건전성 악화 방지와 임대차 시장의 안정화를 도모하기 위한 조치로 보입니다.

 

Q.공시가격 인정 비율이 낮아지면 어떤 영향이 있나요?

A.동일한 공시가격이라도 보증금 한도가 줄어들어, 임대인은 보증금을 낮추거나 추가 담보를 제공해야 하므로 보증 가입이 어려워집니다.

 

Q.빌라 시장의 월세화가 가속화될 것으로 예상되나요?

A.네, 임대인들이 반환보증 부담을 줄이기 위해 전세 대신 반전세나 월세로 전환하는 사례가 늘면서 빌라 시장의 월세화가 가속화될 것으로 보입니다.