서울 일시적 2주택자, '세금 폭탄' 현실화… 당신의 자산은 안전한가?

예상치 못한 세금 폭탄, 2주택자들의 비명

서울의 일시적 2주택자들이 예상치 못한 ‘양도세 폭탄’에 맞닥뜨렸다. 토지거래허가구역(토허제) 확대와 세입자의 계약갱신청구권 등으로 기존 주택을 3년 이내 처분하기 어려워지면서, 신규 주택을 구입해도 양도소득세 비과세 혜택을 받기 힘들어진 것이다.

 

 

 

 

토지거래허가구역 지정과 세입자 문제의 심화

23일 부동산·주택업계에 따르면, 최근 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 전세 세입자가 있는 경우 매수자가 세입자를 승계할 수 없어 거래 자체가 불가능해졌다. 세입자 입장에서는 계약갱신청구권을 행사해 최대 4년간 집을 비워줄 필요도 없다.

 

 

 

 

갈아타기 수요 증가와 일시적 2주택자의 어려움

서울 강북구의 한 공인중개업소 관계자는 “이사 갈 때 기존에 살던 아파트가 팔리지 않아 전세를 주면서 일시적 2주택으로 남는 형태는 흔한 일”이라며 “올해 들어 갈아타기 수요가 높아지면서 비슷한 처지의 사람들이 더욱 늘어났을 것으로 예상된다”고 말했다.

 

 

 

 

정부 정책 변화와 양도세 비과세 혜택의 제약

정부는 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세 혜택을 주는 제도를 운용해 왔다. 이사 과정에서 기존 주택이 바로 팔리지 않는 경우가 흔하기 때문에 마련한 예외 조항이지만, 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 문제가 발생했다.

 

 

 

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료와 세금 부담 증가

더욱이 내년 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 이들 부담은 더 커진다. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 2주택자는 기본 세율(6~45%)에 20%포인트가 추가된다. 지방세를 포함하면 최고 71.5%에 달한다. 전세 만료 시점이 내년 5월 이후인 일시적 2주택자들은 사실상 세금 폭탄을 피하기 어렵다.

 

 

 

 

전문가들의 지적과 시장의 어려움

전문가들은 정부의 일률적 규제가 시장 순환을 막고 있다고 지적한다. 이번 대책은 집을 사고 파는 ‘갈아타기’ 연결고리를 끊는 규제라며 토지거래허가구역 적용 예외나 실거주 의무 완화 등 세부 조정이 필요하다고 입을 모은다.

 

 

 

 

증여 증가 추세와 세금 부담 회피 노력

세금 부담 증가를 예상한 일부 주택소유자 사이에서는 매매 대신 증여를 택하는 이들도 늘고 있다. 법원 등기정보광장 자료를 보면 서울 집합 건물(아파트·오피스텔 등)의 증여 신청 건수는 올해 1월 419건에서 9월 881건으로 두 배 이상으로 급증하다. 이는 2022년 5월 이후 최고치다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

서울의 일시적 2주택자들이 토지거래허가구역 지정, 세입자 문제, 정부 정책 변화 등으로 인해 예상치 못한 '세금 폭탄'을 맞이하고 있습니다. 특히 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 세금 부담은 더욱 커질 전망이며, 전문가들은 정부의 일률적인 규제가 시장 순환을 저해한다고 지적합니다. 이에 따라 매매 대신 증여를 선택하는 사례가 증가하는 등 시장의 혼란이 가중되고 있습니다.

 

 

 

 

독자들의 Q&A

Q.일시적 2주택자가 왜 양도세 폭탄을 맞게 되는 건가요?

A.토지거래허가구역 지정으로 인해 기존 주택 처분이 어려워지고, 세입자의 계약갱신청구권 행사로 인해 3년 이내 처분이 힘들어지면서 양도세 비과세 혜택을 받지 못하게 되어 세금 부담이 커지기 때문입니다.

 

Q.다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 세금은 얼마나 오르나요?

A.조정대상지역 내 2주택자는 기본 세율(6~45%)에 20%포인트가 추가되어 지방세를 포함하면 최고 71.5%까지 세금이 부과될 수 있습니다.

 

Q.이러한 상황에서 어떤 대처 방안이 있을까요?

A.전문가들은 토지거래허가구역 적용 예외, 실거주 의무 완화 등 정부의 세부적인 조정이 필요하다고 말하며, 세금 부담을 줄이기 위해 증여를 고려하는 경우도 늘고 있습니다.