보유세 인상, '강남 프리미엄' 부추길 뿐… 실수요자 보호하는 세제 개편 시급

다주택자 규제, 시장 원리 왜곡 우려

정부의 다주택자 대상 규제 강화는 시장 기능을 원활하게 돕기보다 특정 계층을 징벌하는 정책으로 비춰질 수 있습니다. 단기적으로 매물 출회로 가격이 안정되는 듯 보일 수 있으나, 장기적으로는 매물 잠김 현상을 심화시켜 오히려 가격 상승을 부추길 수 있다는 지적이 나옵니다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 '채찍이 아닌 당근'을 통해 다주택자의 매물 유도를 이끌어야 한다고 강조했습니다.

 

 

 

 

보유세 인상, 양극화 심화 및 전월세 시장 악화

정부가 보유세 인상을 통해 수요를 억제하려는 움직임은 공급 대책이 부족하다는 인식에서 비롯된 것으로 보입니다. 신 교수는 보유세 인상이 임대료 상승으로 이어져 전월세 시장을 더욱 악화시킬 수 있으며, 부담을 감당할 수 있는 고소득층만이 고가 주택을 소유하게 되어 '강남 프리미엄'을 더욱 극심하게 만들 것이라고 진단했습니다. 이는 소득 양극화와 자산 격차 심화로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

 

재건축·재개발 규제 완화, 공급 확대의 열쇠

신 교수는 세제 개편보다 서울 주택 공급의 상당 부분을 차지하는 재건축·재개발 규제 완화가 시급하다고 주장했습니다. 규제 완화와 민간 참여 유인을 높이면 공급이 자연스럽게 늘어나고, 이는 증세 없이도 시장 정상화에 기여할 수 있다는 것입니다. 정부 주도의 공급 발표보다는 민간의 활력을 이끌어내는 것이 실현 가능성이 높다고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

수도권 집중 완화, '다른 지역 매력화' 필요

'똘똘한 한 채' 현상으로 인한 수도권 집중 심화는 정부 정책과 시장 학습의 결과입니다. 이를 완화하기 위해서는 핵심지를 억누르기보다 강북권 재개발 활성화, GTX 확충 등 다른 지역의 매력을 높여야 합니다. 판교와 같은 자족도시 모델을 지방 거점 도시에 적용하여 양질의 일자리와 생활 환경을 제공하는 것이 근본적인 해결책이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

핵심은 '실수요자 보호'와 '균형 발전'

부동산 시장 안정을 위해서는 다주택자 징벌적 과세보다 실수요자 보호와 자산 형성 기회 확대를 고려한 합리적인 세제 개편이 필요합니다. 또한, 수도권 집중 완화를 위해 지방 거점 도시의 자족 기능 강화 및 균형 발전을 모색해야 합니다. 단기적 수요 억제책보다는 장기적인 관점에서 시장 기능을 정상화하고 지역 간 격차를 해소하는 정책이 중요합니다.

 

 

 

 

신보연 교수에게 직접 듣는 부동산 시장 전망과 전략

Q.다주택자 규제 강화가 시장에 미칠 영향은 무엇인가요?

A.단기적으로는 급매물 출회로 가격 하락처럼 보일 수 있으나, 장기적으로는 매물 잠김 현상을 심화시켜 오히려 가격 상승을 유발할 수 있습니다. 시장 건전한 순환을 저해하는 정책입니다.

 

Q.보유세 인상 시 시장은 어떻게 반응할까요?

A.고소득층의 고가 주택 보유 심화로 '강남 프리미엄'이 극심해지고, 임대료 상승으로 전월세 시장이 악화될 수 있습니다. 실수요자 보호와 자산 형성 기회 확대를 고려한 설계가 필요합니다.

 

Q.주택 매수 전략은 어떻게 세워야 할까요?

A.무리한 레버리지보다는 본인이 감당 가능한 범위 내에서 최선의 입지를 찾는 것이 중요합니다. 직주근접, 자녀 교육, 생활 인프라 등 삶의 효용을 높이는 요소를 우선순위로 두는 것이 장기적으로 안전합니다.

 

Q.지방 부동산 시장 접근법은 어떻게 달라야 하나요?

A.과거와 같은 동반 상승을 기대하기 어렵습니다. 지역별 가치 차별화가 심화되므로, 광역시 핵심 지역이나 자족도시 모델을 갖춘 곳을 중심으로 정교한 분석을 통해 기회를 찾아야 합니다.