다주택자 매물 유도 정책의 역설: 전세 갱신권 때문에 토지거래 불허되는 황당한 현실

다주택자 매물 유도 정책, 예상치 못한 걸림돌

정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물 유도를 위해 토지거래허가 규제를 완화했지만, 예상치 못한 문제에 부딪혔습니다. 정책 발표일(2월 12일) 이후에 시작되는 전세 계약 갱신 건에 대해 토지거래허가를 불허하는 사례가 발생하며 정책의 본래 취지가 퇴색되고 있다는 지적입니다. 이는 다주택자 매물 출회를 유도하려는 정부의 노력에 찬물을 끼얹는 격입니다.

 

 

 

 

전세 갱신권 행사, 거래 불허의 결정적 이유

서울 서초구의 한 다주택자 A씨는 무주택 매수인과 토지거래허가를 신청했으나 불허 통보를 받았습니다. A씨는 2024년 4월부터 2026년 4월까지 임차인과 전세 계약을 맺고 있었고, 임차인은 만기 3개월 전인 지난 1월 갱신권 사용 의사를 밝혔습니다. 하지만 구청은 임차인이 1월에 행사한 갱신권으로 인해 연장되는 계약의 효력 발생일이 2026년 4월이라는 점을 들어, 이를 '2월 12일 당시 존재하지 않는 미래의 계약'으로 간주하여 허가 대상에서 제외했습니다. 이는 법 문구를 기계적으로 해석한 행정 편의주의라는 비판을 받고 있습니다.

 

 

 

 

세입자 조기 퇴거 약속도 소용없다?

더욱이 이 사례에서 임차인은 매수인의 실입주를 돕기 위해 2028년 2월 이전에 아무런 조건 없이 조기 퇴거하겠다고 확약했음에도 행정기관은 불허 방침을 고수했습니다. 세입자가 일찍 나가겠다고 동의까지 했지만, '계약서상 재계약 시작일'이 정책 발표일 이후라는 이유로 거래가 불가능하다는 것이 구청의 입장입니다. 이로 인해 다주택자 매물 중 토지거래허가 신청이 승인되는 비율이 10건 중 1건에 불과하다는 전언입니다.

 

 

 

 

법조계, 재량권 남용 지적… 국토부, '보수적 시행' 입장

법조계에서는 행정당국의 이러한 처분이 재량권 남용에 해당한다고 분석합니다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 임대차 갱신 합의가 정책 발표 전에 이미 법적 효력이 발생한 것으로 보아야 한다고 지적했습니다. 반면 국토교통부 관계자는 정책의 취지가 갭투자 양성화가 아니기 때문에 보수적으로 시행하는 것이며, 개별적인 확약을 예외로 인정하면 투자 소지가 크다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

정책 취지 살리기 위한 보완책 마련 시급

법 문구에만 얽매인 행정이 정책 본연의 취지인 '다주택자 매물 유도'를 스스로 퇴색시키고 있다는 비판이 제기됩니다. 부동산 업계 관계자는 이미 갱신권을 수용한 집주인들이 법적 의무를 다하느라 발이 묶여 매도하고 싶어도 할 수 없는 상황이라고 지적하며, 임차 조기 종료 확인서 등을 통해 기한 내 실입주가 담보되는 경우 허용하는 방향으로 보완책 마련이 시급하다고 강조했습니다.

 

 

 

 

정책의 딜레마: 다주택자 매물 유도 vs. 토지거래 불허

다주택자 매물 유도를 위한 토지거래허가 완화 정책이 전세 계약 갱신권 문제로 인해 예상치 못한 난관에 봉착했습니다. 정책 발표일 기준 해석의 차이와 행정 편의주의적 접근으로 인해 실제 매물 출회가 어렵게 되면서, 정책의 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 실질적인 시장 상황을 반영한 유연한 정책 적용과 보완책 마련이 시급한 상황입니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.토지거래허가 완화 기준일은 언제인가요?

A.정책 발표일인 2026년 2월 12일입니다. 이 날짜를 기준으로 임대차 계약이 시행 중이어야 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q.전세 계약 갱신권 사용 후에도 토지거래허가가 가능한가요?

A.원칙적으로는 어렵습니다. 갱신 계약의 효력 발생일이 2026년 2월 12일 이후라면, 구청은 이를 '미래의 계약'으로 간주하여 불허할 수 있습니다.

 

Q.세입자가 조기 퇴거를 약속하면 거래가 가능한가요?

A.현재로서는 어렵습니다. 세입자의 조기 퇴거 약속에도 불구하고 계약서상 재계약 시작일이 정책 발표일 이후라면 불허될 수 있습니다.